Le prêt in fine est un type de prêt immobilier qui convient particulièrement aux investisseurs souhaitant réaliser un investissement locatif. Cette formule peut être avantageuse pour les investisseurs disposant déjà d’un patrimoine immobilier qui garantit leur solvabilité, et souhaitant réduire leurs impôts. Si ce type de prêt vous intéresse, vous pouvez utiliser notre calculatrice prêt in fine ci-dessous pour estimer le coût de votre crédit et le montant de vos mensualités.
Utilisez notre calculatrice prêt in fine gratuite pour connaître le coût de ce type d’emprunt en 3 clics
Qu’est ce qu’un prêt in fine ?
Le prêt in fine est un type de crédit immobilier différent du prêt amortissable : le remboursement du capital se fait lors dernière mensualité. Au lieu de rembourser progressivement le capital pendant toute la durée du prêt, l’emprunteur rembourse uniquement les intérêts chaque mois. Contrairement aux intérêts du prêt amortissable, qui décroissent au fil du temps, les intérêts du prêt in fine restent constants.
Comment calculer le coût d’un tel prêt ?
Le calcul du coût du prêt in fine SEUL, et des mensualités remboursées, est assez simple :
- Tous les mois on rembourse (hors assurance) :
Montant du prêt x taux d’intérêt / 12 - Le dernier mois on rembourse :
Montant du prêt + (Montant du prêt x taux d’intérêt / 12) - Le coût du prêt in fine se calcule donc comme suit :
Montant du prêt x Taux d’intérêt x Nombre d’années
Toutefois comme vous pouvez le voir dans la calculatrice prêt in fine ci-dessus, le calcul du coût REEL d’un tel prêt n’est pas si simple 😅. Nous allons voir ci-dessous comment il est calculé en réalité
Comment fonctionne le prêt in fine en France ?
Pour bénéficier d’un prêt in fine, l’emprunteur doit disposer à la fin du prêt d’une épargne suffisante pour couvrir le capital du prêt.
L’emprunteur doit nantir cette épargne en faveur de la banque, c’est-à-dire qu’il doit donner à la banque une garantie sur cette épargne en tant que sécurité pour le prêt in fine. En cas de défaillance de remboursement, la banque peut alors se retourner vers cette épargne pour récupérer les fonds dus.
A cet effet, au moment de la souscription de ce type de prêt, vous devez placer en général entre 10 et 50 % de la somme empruntée sur un compte épargne. Vous devez ensuite tous les mois placer un montant supplémentaire sur cette épargne. L’objectif est, à la fin de la période de crédit, d’atteindre 100 % de la somme empruntée pour pouvoir solder votre crédit.
Le nantissement passe généralement par l’assurance vie.
Les supports de placement utilisés dans ce cas sont évidemment peu risqués. C’est généralement l’assurance-vie que la banque privilégie.
Le recours à l’assurance-vie comme garantie de remboursement dans le cadre d’un prêt in fine présente plusieurs avantages. Tout d’abord, cela permet à la banque de s’assurer que vous rembourserez bien les fonds empruntés. En effet, en faisant nantir une assurance-vie en faveur de la banque, l’emprunteur donne à celle-ci une garantie sur une somme d’argent. En cas de décès ou de défaillance de l’emprunteur dans le remboursement du prêt, la banque récupèrera le montant. Cela assure donc à la banque de récupérer les fonds dus, même en cas de difficultés financières de l’emprunteur.
En outre, le recours à l’assurance-vie permet à l’emprunteur de définir un cadre clair de remboursement et de mieux gérer son budget. En effet, cela lui permet de fixer à l’avance le montant et la fréquence des versements, ce qui est rassurant.
Enfin, l’assurance-vie permet également à l’emprunteur de placer une somme d’argent qui génère un rendement. En effet, en souscrivant une assurance-vie en garantie de son prêt, l’emprunteur peut profiter des avantages de cette enveloppe d’épargne, notamment en termes de rendement. Cela peut être avantageux par rapport au crédit amortissable, qui ne génère pas de rendement. C’est ce rendement qui est pris en compte dans la calculatrice prêt in fine ci-dessus.
Quels sont les avantages et inconvénients du prêt in fine ?
Ce type de prêt a beaucoup d’avantages
Le principal avantage du prêt in fine est qu’il permet à l’emprunteur de réduire ses mensualités, car il ne rembourse que les intérêts et les cotisations d’assurance durant la période de remboursement. Cela peut être particulièrement intéressant pour ceux qui ont des difficultés à rembourser un prêt amortissable classique, ou pour ceux qui souhaitent disposer de liquidités pour d’autres projets.
Le coût du prêt in fine est en partie compensé par le rendement du placement
Comme précisé ci-dessus, les mensualités du prêt vont être épargnées sur un compte et non remboursées à la banque tous les mois. Cette épargne généralement placée sur une assurance vie, est rémunérée. C’est un avantage non négligeable car plus le placement choisi va générer des intérêts, plus le coût du prêt in fine va être réduit.
Un prêt in fine permet aussi de réduire son impôt sur le revenu
Le prêt in fine peut être aussi avantageux pour réduire votre assiette fiscale, c’est-à-dire le montant de vos revenus imposables. En effet, dans le cas d’un prêt in fine destiné à financer un investissement locatif, vous pouvez bénéficier d’une déduction des intérêts du crédit sur vos revenus locatifs. Cet avantage fiscal (pris en compte dans la calculatrice prêt in fine ci-dessus) est prévu par l’article 199 novovicies du Code général des impôts (CGI). Selon cet article, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers lorsqu’ils sont acquittés par l’emprunteur dans le cadre d’un prêt destiné à l’acquisition ou à la construction d’un bien immobilier destiné à être loué.
Pour bénéficier de cet avantage fiscal, il est nécessaire de remplir certaines conditions. Tout d’abord, la souscription du prêt in fine est pour l’acquisition ou à la construction d’un bien immobilier locatif. En outre, elle doit se faire auprès d’une banque ou d’un établissement financier autorisé à exercer en France. Enfin, le remboursement du prêt doit se faire en totalité à la fin de la période de prêt.
Le prêt in fine a toutefois des inconvénients
Cependant, il faut noter que le prêt in fine comporte également des inconvénients. Tout d’abord, il nécessite de disposer d’une épargne suffisante pour couvrir le capital du prêt à la fin de la période de remboursement. Si l’emprunteur ne parvient pas à constituer cette épargne, ou si cette épargne est insuffisante pour couvrir le capital du prêt, il ne pourra pas obtenir de prêt in fine.
En outre, le prêt in fine est souvent plus coûteux que le prêt amortissable, car :
- les taux d’intérêts de ce type de prêt sont généralement plus élevés
- les intérêts sont constants tout au long de la durée du prêt, alors qu’ils décroissent dans le cas du prêt amortissable.
Cela signifie que le coût du prêt in fine sera généralement plus élevé que le coût total d’un prêt amortissable de même montant et de même durée. Mais ce désavantage peut être compensé par la déduction fiscale des intérêts du prêt…
Pour connaître le coût du prêt in fine dans votre cas, en prenant en compte tous les paramètres (taux du prêt, rendemen du placement), utilisez notre calculatrice prêt in fine ci-dessus.
La banque va d’autre part scruter votre profil d’emprunteur
Par ailleurs, le prêt in fine est un type de financement réglementé dont les conditions d’accès sont plus strictes que celles d’un crédit immobilier classique. Cette réglementation s’explique principalement par le fait que le capital du prêt est remboursé en une seule fois à la fin de la période de remboursement.
Pour s’assurer de la solvabilité de l’emprunteur, la banque doit donc étudier plus en détail son profil et sa situation financière afin de s’assurer qu’il sera en mesure de rembourser le capital du prêt à la fin de la période de remboursement. En effet, en cas de défaillance de l’emprunteur dans le remboursement du prêt in fine, le risque financier que prend la banque est bien plus important que dans le cas d’un prêt amortissable classique. C’est pourquoi les conditions d’accès au prêt in fine sont généralement plus strictes que celles d’un crédit immobilier classique.
D’autre part, soyez vigilants : comme pour tout prêt immobilier, la banque va s’assurer que, une fois l’emprunt souscrit, votre taux d’endettement est conforme à la règlementation en vigueur. N’oubliez pas donc de calculer votre taux d’endettement avant de faire cette demande auprès de votre organisme bancaire.
Quel est réellement le coût du prêt in fine ?
Le calcul du coût du prêt in fine est complexe car il ne dépend pas uniquement du taux d’intérêt
Ce type de prêt vous permet de conserver votre épargne, de la placer sur un support rémunéré, et de continuer à épargner tous les mois via ce support. Le cout « réel » de ce prêt est donc parfois plus faible qu’un prêt amortissable. Il faut de plus prendre en compte l’avantage fiscal.
C’est ce que fait notre calculatrice prêt in fine ci-dessus. Voici comment sont pris en compte ces différents paramètres.
Le coût du prêt in fine dépend de la rémunération de l’épargne
Voici un exemple concret prenant en compte la rémunération de l’épargne :
- vous souhaitez acheter un bien locatif 100.000 €. Vous disposez de 50.000 € d’épargne. Vous contractez un prêt in fine à 3% par an sur 10 ans. Grâce à la calculatrice prêt in fine ci-dessus, vous savez que vous devez rembourser 250 € par mois.
- en parallèle, vous placez vos 50.000 € sur une assurance vie rémunérée à 3 %. Grâce à notre calculatrice d’intérêts composés, vous calculez que vous devez épargner chaque mois 233 € pour atteindre les 100.000 € sur 10 ans.
- le coût total réel du prêt est donc de (250 + 233) x 12 mois x 10 ans = 57960 + 50000 € de départ = 107960 € – 100000 € de prêt = 7960 €
- en utilisant notre calculette prêt immobilier gratuite, comparez à un prêt amortissable de 50.000 € (soit 100.000 € – 50.000 € d’apport) sur la même durée . Le coût du prêt est le même pour un taux à 3% soit 7960 €
Toutefois, en refaisant les mêmes calculs avec un placement à 3,5%, le coût du prêt in fine n’est plus que de 4360 €. Soit 3600 € d’économisés sur la période.
A contrario, pour une épargne rémunérée à 2%, le coût du prêt in fine sera de 15.280 €. Soit presque le DOUBLE du prêt amortissable.
Financièrement, ce type de prêt n’est donc intéressant que lorsque la rémunération moyenne de l’épargne sur la durée est supérieure au taux d’intérêt du prêt. ATTENTION, les taux d’intérêts de l’épargne sont variables contrairement à ceux de votre prêt in fine. Ce type de prêt pourra donc sur le papier être rentable au moment de la souscription mais s’avérer très défavorable au cours du temps.
Attention : les frais appliqués par la banque peuvent fortement impacter le coût du prêt in fine
De plus, choisissez bien la banque auprès de laquelle vous souscrivez le prêt in fine car celle-ci aura tendance à vous imposer ses propres produits d’épargne (assurance vie) pour nantir le remboursement du prêt. Or certaines banques ne proposent que des produits d’épargne peu performants.
Par ailleurs, la performance éventuelle d’un produit d’épargne peut être fortement altérée par les frais prélevés chaque mois par la banque. En effet, la plupart des banques appliquent des frais à chaque fois que vous versez un montant (tous les mois dans le cas du prêt in fine !) ainsi que des frais de gestion mensuels. Cela impacte fortement le rendement de l’épargne et donc… le coût du prêt in fine.
N’oubliez pas de prendre en compte l’avantage fiscal
Comme précisé ci-dessus, ce type de prêt permet de bénéficier d’un avantage fiscal, si vous l’utilisez pour un investissement locatif.
Voici un exemple concret de l’impact sur le coût du prêt in fine
Supposons que vous souscriviez un prêt in fine de 200.000 euros pour l’acquisition d’un bien immobilier locatif. Le taux d’intérêt du prêt est de 3% par an, et la durée de remboursement est de 20 ans. Vos mensualités s’élèveront à 500 €, soit un coût total de 120.000 € (20 ans x 12 mois x 500 €).
Vous percevez des revenus locatifs annuels de 20.000 €: vous pouvez déduire les intérêts du crédit de votre assiette fiscale. Ainsi, vos revenus locatifs imposables seront de 14 000 € (20 000 €- 6 000 €d’intérêts). Si votre taux d’imposition sur les revenus fonciers est de 30%, votre impôt sur les revenus fonciers sera de 4.200 euros (14.000 euros x 30%). Sans l’avantage fiscal, votre impôt sur les revenus fonciers aurait été de 6.000 € (20.000 € x 30%).
Grâce à l’avantage fiscal, vous avez donc réalisé une économie de 1 800 euros par an sur votre impôt.
Attention : l’avantage fiscal du prêt in fine est soumis à conditions et peut être modifié par la loi. Par ailleurs, cet avantage fiscal n’est pas cumulable avec d’autres dispositifs fiscaux tels que Pinel ou Malraux. Renseignez-vous auprès de votre banque pour connaître les modalités de ce dispositif et savoir si vous pouvez en bénéficier.
Attention à ne pas oublier les frais supplémentaires
L’assurance emprunteur est obligatoire
Pour souscrire un prêt in fine, vous devez fournir à la banque une garantie de remboursement. Mais, il est également obligatoire de souscrire une assurance prêt immobilier invalidité-décès pour couvrir votre prêt en cas d’accident de la vie, comme pour tout prêt immobilier. Cette assurance vous permet de protéger vos proches en cas de décès ou d’invalidité, et de garantir le remboursement du prêt en cas de difficultés financières.
Pour connaître le coût de l’assurance emprunteur en fonction de votre projet, utilisez la case assurance de prêt dans la calculatrice prêt in fine. Cet outil vous permet de simuler votre crédit in fine en incluant le coût de l’assurance emprunteur, afin de vous donner une idée du montant total de votre crédit et de vos mensualités.
Comme pour tout achat immobilier, des frais de notaire s’appliquent
D’autre part, n’oubliez pas d’inclure dans vos calculs de nantissement d’épargne les frais de notaire. En effet, vous devez les régler au moment de l’achat. Ils ne peuvent donc pas être inclus dans le nantissement initial de votre épargne. Nous vous conseillons donc d’utiliser notre calculette Frais de notaire pour évaluer le montant de ceux-ci. Puis de faire le point sur le prêt in fine donc vous avez besoin, et le nantissement de votre épargne.
Il est donc important de bien peser les avantages et les inconvénients avant de souscrire à ce type de crédit. Vous pouvez utiliser notre calculatrice prêt in fine pour estimer le coût du prêt in fine et le montant de vos mensualités. Elle vous permettra de mieux comprendre les modalités de ce type de prêt et de déterminer si cela convient à votre situation financière et à vos projets.
