Vous vendez ou envisagez de vendre un bien immobilier (hors résidence principale) ? Notre calculette de plus-value immobilière va vous être très utile dans ce cas ! En effet, lorsqu’on revend un bien immobilier, que ce soit un appartement en investissement locatif, un bien hérité suite à un décès ou une résidence secondaire, le fisc va vous imposer un calcul de plus value immobilière afin de la taxer… Nous allons vous expliquer comment et notre calculette de plus-value immobilière va vous calculer automatiquement la valeur de cet impôt.
Pour un calcul ultra rapide, utilisez notre calculette de plus-value immobilière
Qui est concerné par cette calculette de plus-value immobilière ?
Dès lors que vous vendez un bien qui n’est pas votre résidence principale, vous êtes concernés la plupart du temps par ce calcul de plus-value immobilière car vous devez payer des impôts sur le « bénéfice » fait en revendant votre bien locatif, votre résidence secondaire, un appartement ou une maison dont vous avez hérité ou qui vous a été donné …
Il existe néanmoins quelques exceptions à cet impôt, qui sont listées en bas de cet article. Pour tous les autres cas, notre calculette de plus-value immobilière ci-dessus vous sera utile 😉
Comment se servir de la calculette de plus value immobilière ci-dessus ?
Rassemblez les documents nécessaires au calcul de plus-value immobilière
Tout d’abord, avant de vous en servir, la première chose à faire est de rassembler les information ou les documents suivants :
- l’acte d’achat de votre bien
- les factures des travaux effectués depuis que vous l’avez acheté : travaux de raccordement aux réseaux publics (VRD), travaux de rénovation, travaux d’amélioration énergétique, etc.
- promesse de vente (ou estimation de la valeur du bien si pour l’instant, la vente est en projet)
- date de vente prévue (ou projetée)
Reportez-les ensuite dans la calculette de plus-value immobilière
Ensuite saisissez ces informations dans la calculatrice de plus-value immobilière.
Dans la partie prix d’acquisition (prix d’achat), les frais de notaire et de travaux peuvent être forfaitaires
Dans la partie prix d’achat vous devez indiquer différents éléments
Le prix d’achat
S’il s’agit d’un investissement locatif ou d’une résidence secondaire, il faut indiquer ici le prix d’achat tel que stipulé dans l’acte d’achat.
Si le bien a été reçu par donation ou succession, il faut indiquer dans la calculette la valeur vénale déclarée.
Les frais supportés lors de l’achat, hors frais de notaire en cas d’acquisition
En cas d’acquisition du bien par vous-mêmes (investissement locatif, résidence secondaire…), précisez ici les charges et indemnités versées au vendeur (par exemple, indemnités d’éviction)
en cas de succession ou de donation, les frais réels (rémunération du notaire) et les droits de mutation à titre gratuit (qui, contrairement à ce que leur nom indique, ne sont pas gratuits 😉) si ceux-ci ont été supportés par vous en tant que donataire ou héritier.
Les frais de notaire (et droits d’enregistrement)
Pour ces frais, vous avez deux options s’il s’agit d’un bien que vous avez acheté :
- soit indiquer les frais de notaire et les droits d’enregistrement REELS du bien (si vous ne les avez pas sous la main, utilisez notre calculette frais de notaire pour les estimer)
- soit appliquer un forfait de 7,5% du prix d’acquisition du bien
Notre calculette de plus-value immobilière vous fait automatiquement le calcul des deux et retient le montant le plus avantageux pour vous.
Si ce bien provient d’une donation ou d’une succession, vous ne pouvez par contre pas utiliser le calcul forfaitaire, attention.
Les travaux
Vous pouvez aussi ajouter à ce prix d’achat du bien les travaux si vous en avez effectué depuis l’acquisition ou la donation du bien : travaux de rénovation, travaux d’aménagement, travaux de raccordement à la voirie etc. Ces dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration sont prises en compte soit pour leur montant réel soit pour un montant forfaitaire, comme pour les frais de notaire
Attention : vous ne pouvez déduire les travaux au réel que si (cf CGI, art. 150 VB II, 4°) :
- vous avez les factures, soumises à TVA (si vous avez acheté des matériaux pour faire les travaux vous mêmes, vous ne pouvez pas les déduire du calcul de plus-value immobilière)
- ces travaux n’ont pas déjà été déduits de votre impôt sur le revenu
- ces travaux ne sont pas des dépenses locatives
- ces travaux ne sont pas des dépenses d’entretien courant, ou de réparation
Vous devez donc, dans votre calcul de plus-value immobilière, comparer :
- le coût réel des travaux engagés depuis l’acquisition
- ou, si vous détenez le bien depuis 5 ans ou plus, un forfait de 15% de la valeur du bien acquis
Notre calculette de plus-value immobilière vous fait là encore le calcul des deux et retient le montant le plus inétressant pour vous.
Le prix de vente retenu dans la calculette de plus-value immobilière est légèrement inférieur au prix de vente réel
Dans la partie Prix de vente, indiquez :
- le prix de vente du bien hors frais d’agence, tel que défini dans le compromis de vente, ou, si vous n’avez pas encore mis votre bien en vente, tel que simulé ou projeté
- les frais éventuels payés à un intermédiaire lors de la vente
- les frais à votre charge comme par exemple les frais de diagnostic immobilier (diagnostic énergétique, termites, amiante, plomb, etc.)
Comment calculer une plus value immobilière manuellement ? 4 grandes étapes nécessaires
Pour calculer une plus-value immobilière et les impôts associés, il y a 4 étapes :
- Calculer la plus value brute en faisant : prix de vente corrigé – prix d’achat corrigé
- Calculer la partie de la plus value imposable à l’impôt sur le revenu (après abattement suivant la durée de détention)
- Calculer les prélèvement sociaux applicables (après abattement dû à la durée de détention)
- Ajouter le cas échéant la taxe sur les plus-values immobilières élevées
Première étape : calculer la plus value brute
Première étape de notre calcul de plus-value immobilière : calculer ce qu’on appelle la plus value brute en faisant le calcul : prix de vente corrigé – prix d’achat corrigé.
Comme expliqué ci-dessus, le prix de vente corrigé est le prix de vente moins les éventuels frais engagés pour la vente.
Le prix d’achat est le prix auquel vous avez payé le bien (ou la valeur vénale si ce bien a été acquis suite à une succession ou une donation) auquel on ajoute les frais de notaire (ou un forfait de 7,5% à ce titre si c’est plus avantageux), les travaux (ou un forfait de 15% de la valeur du bien à l’achat si c’est plus intéressant pour vous et que vous détenez le bien depuis 5 ans ou plus) et tous les autres frais engagés lors de l’achat.
On obtient ainsi le montant de la plus-value BRUTE.
Exemple : vous avez acheté en 2012 une maison pour 350.000 €. Vous la revendez 500.000 € en 2023. Vous avez payé 25.000 € de frais de notaire et 50.000 € de travaux. Grâce à notre calculette de plus-value immobilière ci-dessus, vous voyez qu’il est plus intéressant de prendre en compte le forfait notaire de 7,5% soit 26250 €. Pour les travaux, comme vous détenez la maison depuis plus de 5 ans, vous pouvez bénéficier du forfait travaux de 15% dans le calcul de plus-value immobilière. Ce forfait de 52.500 € est également plus intéressant que le montant réel de travaux que vous avez investis. La plus value brute est donc de 500.000 – 350.000 – 26250 – 52.500 = 71250 €
Deuxième étape : calculer le montant soumis à impôt sur le revenu
Le fisc va vous imposer à trois titres sur cette plus-value : elle va être soumise
- à l’impôt sur le revenu
- à des prélèvements sociaux
- à un impôt supplémentaire si elle dépasse 50.000 €
Pour poursuivre notre calcul de plus-value immobilière, calculons donc le montant soumis à impôt sur le revenu.
Fort heureusement, ce n’est pas la plus-value qui est directement imposée mais le calcul de plus-value immobilière MOINS un abattement pour durée de détention. C’est seulement après avoir déduit cet abattement qu’on obtient la plus-value immobilière soumise à impôt sur le revenu.
On commence pour calculer cet abattement par calculer le nombre d’années pleines entre le moment où vous avez acheté le bien et celui où vous le vendez, c’est à dire qu’on arrondit la durée de détention en année (cf calculette de plus-value immobilière ci-dessus) à l’entier inférieur.
Le pourcentage d’abattement se calcule comme suit :
- Il est de 0 les cinq premières années de détention ;
- À partir de la sixième année, il augmente de 6 % chaque année jusqu’à la 21e année de détention : il est donc de 6% la sixième année de détention, 12 % la septième année, 18 % la huitième année, et ainsi de suite, etc. ;
- Au-delà de 22 ans de détention, l’abattement est de 100%. Autrement dit, les plus-values immobilières sont entièrement exonérées de l’impôt sur le revenu.
On calcule donc la plus value imposable en faisant : « plus value » x (1 – pourcentage d’abattement)
Pour obtenir le montant de l’impôt sur le revenu dû sur cette plus-value, on multiplie ce résultat par 19%
En synthèse, l’impôt sur le revenu dû est donc :
19% x plus value brute x (1 – pourcentage d’abattement)
Exemple : si on poursuit l’exemple ci-dessus, votre plus value est de 71250 € et votre durée de détention de 11 ans. Vous avez donc 6 ans de détention après les 5 premières années, soit 6 x 6% = 36% d’abattement. La plus-value imposable est donc de 45.600 € soit 19% x 45.600 € = 8664 € d’impôt sur le revenu
Troisième étape : calculer les prélèvements sociaux dus
Des prélèvements sociaux sont également dus sur cette plus value.
Ils sont de 17,2% mais là encore un abattement intervient dans le calcul de plus-value immobilière.
Le pourcentage d’abattement est le suivant :
- Il est de 0% les cinq premières années où vous avez le bien
- À partir de la sixième année, il augmente de 1,65 % chaque année jusqu’à la 21 e année de détention : il est donc de 1,65 % la sixième année de détention, 3,3 % la septième année, …
- la 22e année, l’abattement est de 1,6% ce qui amène à 28% d’abattement pour 22 années de détention
- puis les années 23 à 29, l’abattement monte à 9% de plus par an (donc 37% la 23e année, 46% la 24e année etc)
- Au-delà de 30 ans de détention, l’abattement est de 100%. Autrement dit, aucun prélèvement social n’est dû si vous possédez le bien depuis 30 ans ou plus
On calcule donc la plus-value soumise à prélèvements sociaux en faisant : « plus value » x (1 – pourcentage d’abattement)
Pour obtenir le montant des prélèvements sociaux dus sur cette plus-value, on multiplie ce résultat par 17,2 %
En résumé, les prélèvements sociaux dus sont donc :
17,2 % x plus value brute x (1 – pourcentage d’abattement)
Exemple : si on continue l’exemple ci-dessus, votre plus value est de 71250 € et votre durée de détention est toujours de 11 ans. Vous avez donc 6 ans de détention après les 5 premières années, soit 6 x 1,65 % = 9,9 % d’abattement. Comme calculé par la calculette de plus-value immobilière, la plus-value imposable est donc de 64196 € soit 9,9 % x 64196 € = 7843 € d’impôt sur le revenu
Quatrième étape : calculer la taxe spéciale
Il y a enfin dans certains cas une taxe supplémentaire. Cette taxe vous concerne uniquement si la plus-value imposable lors de la cession de votre bien (plus value imposable = plus value soumise à impôt sur le revenu, APRES abattement de durée de détention comme calculé ci-dessus) dépasse 50 000 €. Si ce montant dépasse 50 000 €, un troisième impôt est dû qui est de 2% à 6% selon la situation.
Barème de la taxe supplémentaire en cas de calcul de plus-value immobilière imposable supérieur à 50.000 €
| Plus-value imposable | Taxe supplémentaire |
| De 50 001 € à 60 000 € | 2% * PVI – [(60.000 € – PVI) * 5%] |
| De 60 001 € à 100 000 € | 2% * PVI |
| De 100 001 € à 110 000 € | 3% * PVI – [(110.000 € – PVI ) * 10%] |
| De 110 001 € à 150 000 € | 3% * PV |
| De 150 001 € à 160 000 € | 4% * PVI – [(160.000 € – PVI ) * 15 %] |
| De 160 001 € à 200 000 € | 4% * PV |
| De 200 001 € à 210 000 € | 5% * PVI – [(210.000 € – PVI ) * 25 %} |
| De 210 001 € à 250 000 € | 5% * PV |
| De 250 001 € à 260 000 € | 6% * PVI – [(260.000 € – PVI) * 25 %] |
| De 260 001 € à 300 000 € | 6% * PV |
Cette taxe s’ajoute à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux ci-dessus.
Exemple : toujours en poursuivant l’exemple ci-dessus, puisque la plus value imposable après abattement est de 45600 €, vous n’avez pas à payer cette taxe spéciale. Si par contre, vous aviez vendu votre maison 600.000 €, la calculette de plus-value immobilière ci-dessus vous indiquerait une plus-value imposable de 109.600 € soit une taxe spéciale de 3% x 109600 – (110000 – 109600) x 10% = 3248 €
Quels sont les cas où le calcul de plus-value immobilière n’est pas utile ?
Il y a toutefois un certain nombre de cas où la cession de votre bien immobilier n’est pas imposée
Sont notamment exonérées :
- la vente de la résidence principale (et de ses dépendances si la cession est simultanée)
- l’échange d’un bien dans le cadre de certaines opérations de remembrement immobilier
- la vente d’un logement situé en France par des contribuables non-résidents sous certaines conditions
- les plus-values réalisées à l’occasion de la vente de biens pour un prix inférieur ou égal à 15000 euros pour une personne seule, 30 000 euros pour un couple marié sous la communauté (ce cas est pris en compte automatiquement par la calculette de plus-value immobilière ci-dessus)
- les plus values suite à la cession d’un bien détenu depuis plus de 30 ans (cette situation est également prise en compte dans le calcul de plus-value immobilière ci-dessus)
- la vente d’un bien dans le cas d’une expropriation sous conditions de remploi de l’indemnité par l’acquisition (ou la construction) d’un ou plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois
- la vente par un particulier ayant exercé son droit de délaissement dans certaines conditions et sous réserve de remploi du prix de vente par l’acquisition (ou la construction, reconstruction ou agrandissement) d’un ou plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois
- la vente par des retraités ou invalides de condition modeste
- la vente par une personne résidant dans un établissement social ou médico-social d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés, de revenu modeste
- le contribuable qui n’est pas propriétaire de sa résidence principale peut bénéficier d’une exonération des plus-values réalisées lors de la première cession d’un logement sous certaines conditions :
- le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou non, au cours des quatre années précédant la cession
- le cédant doit procéder dans les deux ans au remploi du prix de cession pour acquérir ou faire construire son logement principal
